Rakennusten vajaakäytöllä tarkoitetaan tilannetta, jossa rakennus tai sen osa on tyhjillään tai sitä käytetään selvästi alle suunnitellun kapasiteetin. Vajaakäyttö voi olla lyhytaikaista ja normaaliin tilojen vaihtuvuuteen liittyvää, suhdanteista johtuvaa tai pitkäkestoista ja rakenteellista. Sen taustalla vaikuttavat muun muassa työn, teollisuuden ja kaupan murros, väestön ja palveluverkon muutokset, rakennusten tekninen tai toiminnallinen vanheneminen sekä kiinteistö- ja rakentamisalan käytännöt.
Vajaakäytön vähentäminen säästää resursseja ja tukee alueiden elinvoimaa
Tyhjillään oleva rakennus merkitsee siihen sitoutuneiden materiaalien, energian, infrastruktuurin ja pääoman vajaata hyödyntämistä. Pitkittynyt vajaakäyttö voi heikentää kiinteistön arvoa, lisätä ylläpitokustannuksia, altistaa rakennukset rapistumiselle sekä kiihdyttää naapuruston negatiivista kehityskierrettä. Olemassa olevien rakennusten käytön jatkaminen, korjaaminen ja mukauttaminen uusiin tarpeisiin voivat puolestaan vähentää uudisrakentamisen, materiaalien käytön, päästöjen ja jätteen määrää. Samalla rakennusten uusi, yhteinen tai kokeileva käyttö voi synnyttää palveluja, toimintaa ja elinvoimaa alueille.
Vajaakäyttö koskee kutistuvien kuntien asuntokantaa sekä palvelurakennuksia, joita vapautuu muun muassa palvelujen keskittämisen seurauksena, mutta myös pääkaupunkiseudun toimistotiloja, joissa vajaakäyttö on historiallisen korkealla. Vuoden 2025 lopussa vapaana oli noin 1,5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja vajaakäyttöaste oli 18,2 prosenttia. Taso on korkein 20 vuoteen.
Tietosynteesi yhdistää tutkimustiedon ja alan asiantuntemuksen
Rakennustietosäätiön 29.9.2026 julkaistussa tietosynteesissä Rakennuskannan vajaakäyttö ja tyhjät tilat tarkastellaan rakennusten vajaakäyttöä tutkimuskirjallisuuden ja kiinteistö- ja rakentamisalan asiantuntijoiden näkemysten avulla. Tietosynteesin taustalla olevaan kyselyyn vastasi 87 asiantuntijaa, ja aineisto sisälsi yli 500 avovastausta. Vastaajat edustivat laajasti alaa, kiinteistönomistusta ja -kehittämistä, rakennuttamista, regulaatiota, alan ohjeistusta, arkkitehtuuria, urakointia, rakennustuoteteollisuutta ja kiinteistönhuoltoa.
Tietosynteesin tavoitteena oli muodostaa kokonaiskuva vajaakäytön syistä, seurauksista ja ratkaisuista sekä tunnistaa, millaisia muutoksia kiinteistö- ja rakentamisalalla vajaakäyttöä vähentävien ratkaisujen yleistyminen edellyttää.
Ratkaisuista ollaan pitkälti yhtä mieltä
Kyselyyn vastanneiden asiantuntijan näkemyksistä nousi esiin joukko kehitystarpeita, joita myös tutkimus tukee.
Sääntely ja viranomaisprosessit
Tutkimuskirjallisuus ja alan asiantuntijoiden näkemykset ovat linjassa siinä, että lainsäädännön tulkinta ei saisi estää rakennusten korjaamista tai muuntamista uuteen käyttöön. Korjaamisessa ja käyttötarkoituksen muutoksissa tulisi pohtia riittävää minimitasoa ja säästäviä ratkaisuja uudenveroisen lopputuloksen tavoittelun sijaan. Vaikka rakentamislaki mahdollistaa jo nykyisellään tapauskohtaisen harkinnan esimerkiksi käyttötarkoituksen muutoksissa, haasteena pidettiin säännösten, määräysten ja muun ohjauksen tulkintaa viranomaisprosesseissa.
Taloudelliset ohjauskeinot ja tuottavuus
Alan asiantuntijat korostivat myös taloudellisen ohjauksen merkitystä rakennuskannan pitkäaikaisen hyödyntämisen edistämisessä: kiinteistö- ja rakentamisalan investointi- ja rahoituspäätöksissä nähtiin liian usein korostuvan vain rakennuksen hankintahinta ja lyhyen aikavälin tuotto. Erityisesti laskennalliseen vuokratuottoon perustuva perinteinen kiinteistön arvonmääritysmalli nähtiin tilojen vajaakäyttöä ylläpitävänä polkuriippuvuutena, ja tämä on tunnistettu myös tutkimuksessa. Asiantuntijoiden ehdotukset tilojen käytön, muuntamisen ja korjaamisen tukemisesta vastaavat tutkimuksen viestiin nk. ulkoisvaikutusten sisällyttämisestä purkamisen ja rakentamisen hintaan. Ratkaisuksi ehdotetaan uusia arvonmäärityksen ja rahoituksen käytäntöjä, joissa huomioidaan rakennuksen elinkaaritalous, elinkaariominaisuudet ja koko elinkaaren aikaiset ympäristövaikutukset nykyistä vahvemmin.
Toimintamallit ja roolit
Kyselyvastaukset ja tutkimuskirjallisuuden havainnot yhtyvät siinä, että tyhjien tilojen käyttöönotto, erityisesti väliaikaiset, joustavat ja kokeilevat tilankäytön ratkaisut, edellyttävät toimintamallien ja toimijaroolien kuten välittäjätoiminnan kehittämistä, jotka tuovat yhteen tilat, tilojen omistajat, käyttäjät ja viranomaiset toimijat. Alan asiantuntijoiden vastauksissa ehdotettiin myös uusien sopimus- ja vastuukäytäntöjen ja liiketoimintamallien kehittämistä joustavamman tilankäytön mahdollistamiseksi. Nykyiset sopimuskäytännöt palvelevat paremmin pitkäaikaisia, yhtä vuokralaista koskevia vuokrasopimuksia kuin joustavia tilankäytön muotoja. Tämän koettiin johtavan tilanteisiin, jossa tiloja voi jäädä käyttämättä, vaikka niille olisi kysyntää, koska sopiminen koetaan liian vaikeaksi tai raskaaksi.
Tieto ja osaaminen
Yksi suurimmista ongelmista on, ettei kukaan tiedä tarkasti, kuinka paljon vajaakäyttöisiä rakennuksia Suomessa on ja miksi ne ovat tyhjillään. Tieto on hajallaan eri toimijoilla, eikä kokonaiskuvaa ole. Tutkimus ja asiantuntijat ovat poikkeuksellisen yksimielisiä siitä, että Suomeen tarvitaan yhteinen tietopohja rakennuskannan käyttöasteesta, kunnosta ja kehittämismahdollisuuksista. Ilman tietoa on vaikea tehdä toimivia päätöksiä tai löytää rakennuksille uusia käyttäjiä. Asiantuntijat ehdottavat valtakunnallista rekisteriä, joka kokoaisi tiedot vajaakäyttöisistä rakennuksista yhtenäisillä kriteereillä ja auttaisi tunnistamaan niiden jatkokäyttömahdollisuuksia. Lisäksi tarvitaan avoimempaa tietoa korjaamisen, käyttötarkoituksen muutosten ja muiden vaihtoehtojen kustannuksista sekä toteuttamiskelpoisuudesta, jotta rakennusten tulevaisuutta voidaan arvioida nykyistä läpinäkyvämmin.
Suojelu ja arvonäkökulmat
Suojelu ei saisi johtaa tyhjillään oleviin rakennuksiin. Kiinteistö- ja rakentamisalan asiantuntijoiden mukaan rakennusperinnön vaaliminen ja rakennusten käyttöjen uudistaminen eivät ole toistensa vastakohtia, vaan suojelun pitäisi mahdollistaa rakennusten pitkä elämä muuttuvissa tarpeissa. Se, että suojelun tulisi mahdollistaa rakennusten muuntelu ja uudistaminen, on linjassa tutkijoiden esittämän dynaamisen säilyttämisen periaatteen kanssa. Asiantuntijat ehdottavat selkeämpiä pelisääntöjä suojeltujen rakennusten kehittämiseen sekä taloudellisia kannustimia, jotta arvokkaat rakennukset eivät jäisi tyhjilleen vaan säilyisivät aktiivisessa käytössä.
Edellä on esitelty pieni joukko julkaisun esittelemistä käytännön kehitysehdotuksista kiinteistö- ja rakentamisalalle, joilla tyhjilleen jääneille rakennuksille voidaan löytää uutta elämää. Vajaakäyttö on systeeminen haaste, jota ei ratkaista yhdellä uudistuksella. Sääntelytulkintojen ja -prosessien joustavoittaminen ei auta, jos hankkeelta puuttuvat taloudellisesti toimivat liiketoimintamallit, luotettava tieto, tarvittava osaaminen tai yhteistyöhalukkaat toimijat. Tietosynteesi kannustaa siksi kiinteistö- ja rakentamisalaa, julkista sektoria ja rakennusten käyttäjiä tekemään olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämisestä yhteisen, toimialaa ohjaavan periaatteen.
Jokainen kiinteistö- ja rakentamisalan toimija voi tehdä olemassa olevien rakennusten käyttöä edistäviä päätöksiä, ratkaisuja ja linjauksia jo tänään.
